Kaufpozess in Italien

Kaufprozess einer Immobilie in Italien: Wichtige Schritte

1. Kaufangebot („Offerta“)

• Ein formelles, schriftliches Angebot (auf Italienisch & Englisch) wird über den Makler eingereicht.
• Eine Anzahlung von 10.000–20.000 € („Caparra Confirmatoria“) wird bei Annahme fällig.
• Diese Anzahlung ist rechtlich bindend:
  • Falls der Käufer zurücktritt, verfällt sie.
  • Falls der Verkäufer zurücktritt, kann der Käufer das Doppelte zurückfordern.

2. Vorvertrag („Compromesso“ oder „Contratto Preliminare“)

• Wird nach Angebotsannahme unterzeichnet und ist für beide Parteien verbindlich.
• Enthält Kaufpreis, Abschlussdatum und alle Vertragsdetails.
• Käufer leistet eine Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises.
• Maklergebühr („Provvigione“) wird zu diesem Zeitpunkt fällig.

3. Notarieller Kaufvertrag („Rogito“ oder „Atto Notarile“)

• Der Notar („Notaio“) führt die rechtliche Eigentumsübertragung durch.
• Der Käufer wählt und bezahlt den Notar, der die Rechtmäßigkeit des Kaufs sicherstellt.
• Ein offizieller Übersetzer ist für Nicht-Italienischsprachige Pflicht.
• Ein italienisches Bankkonto ist empfohlen, aber nicht erforderlich – der Notar kann Zahlungen über ein Treuhandkonto abwickeln.

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Steuern beim Immobilienkauf & Eigentum in Italien

Steuern beim Kauf

• Grunderwerbsteuer („Imposta di Registro“)
  • 9 % des Katasterwerts für Ferienhäuser.
  • 2 %, wenn der Käufer innerhalb von 18 Monaten nach Kauf Residenzstatus („Prima Casa“) beantragt.
  • Zahlung erfolgt beim Notar.
• Mehrwertsteuer (MwSt.): 10 % (oder 4 %), nur bei Neubauten oder Off-Plan-Käufen vom Bauträger.
• Weitere Gebühren: Einmalige Gebühren (~50 € je) für Grundbuch, Kataster & Hypothekeneintrag.

Jährliche Steuern

• IMU/TASI (Grundsteuer): 0,7–1 % des Katasterwerts, zahlbar im Juni & Dezember. Prima Casa ist befreit.
• TARI (Müllgebühr): 2–4 € pro m², je nach Gemeinde unterschiedlich.

Weitere Aspekte

• Nicht-Residenten müssen Mieteinnahmen in Italien und ihrem Heimatland versteuern (Doppelbesteuerungsabkommen greift).
• Kapitalertragssteuer (26 %) fällt an, wenn ein Ferienhaus innerhalb von 5 Jahren verkauft wird.